Как признать договор купли-продажи квартиры недейтсвительным?
Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным по определенным основаниям как ничтожная или как оспоримая сделка (ст. 166 Гражданского кодекса РФ).
Договор купли-продажи квартиры заключается письменно, путем составления одного документа, подписанного его сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора (ст. 550 ГК РФ).
Договор купли-продажи квартиры является ничтожным, если сделка:
1) нарушает требования закона, иного правового акта и при этом посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц;
2) совершена с целью, которая противоречит основам правопорядка или нравственности. По указанным основаниям можно заявить требование о признании договора недействительным, например, при покупке квартиры с использованием средств материнского капитала без оформления права собственности на жилое помещение несовершеннолетних;
3) совершена без намерения создать правовые последствия (мнимая сделка) или для прикрытия другой сделки (притворная сделка). Примером может служить ситуация, когда фактически квартира и (или) денежные средства не передаются либо купля-продажа на самом деле прикрывает дарение;
4) совершена гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, либо малолетним;
5) совершена в отношении квартиры, распоряжение которой запрещено или ограничено (в частности, если продана квартира, находящаяся под арестом);
6) совершена без обязательного нотариального удостоверения договора (например, в случае продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности).
Договор купли-продажи является оспоримым, если сделка совершена, в частности:
1) без получения обязательного согласия на это третьего лица или государственного органа (например, продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, без согласия органа опеки и попечительства или продажа квартиры, приобретенной в период брака, без согласия второго супруга);
2) лицом, не способным понимать значение своих действий и руководить ими, несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет либо лицом, ограниченным судом в дееспособности (например, в случае признания недействительной доверенности, выданной лицом, не способным понимать значение своих действий и руководить ими, договор купли-продажи, совершенный по такой доверенности, также может быть признан недействительным);
3) под влиянием существенного заблуждения (например, относительно предмета сделки), обмана, насилия, угрозы;
4) на крайне невыгодных для одной из сторон условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка).
Сроки исковой давности различаются в зависимости от того, является сделка ничтожной или оспоримой. Если вы обращаетесь в суд для признания договора недействительным и применения последствий недействительности ничтожной сделки, срок исковой давности составляет три года. Он исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки. Но если иск предъявлен лицом, которое не является стороной сделки, то срок течет со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения, но во всяком случае не может превышать 10 лет со дня начала исполнения сделки и начинает течь не ранее 01.09.2013. Если же вы обращаетесь в суд для признания договора недействительным и применения последствий недействительности оспоримой сделки, срок исковой давности составляет год со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 1 ст. 179, п. 2 ст. 181 ГК РФ).
К исковому заявлению следует приложить (ст. 132 ГПК РФ):
— копии иска по количеству ответчиков и третьих лиц;
— документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования, и их копии для ответчиков и третьих лиц, если копии у них отсутствуют;
— доверенность или иной документ, удостоверяющий полномочия представителя (если заявление подается представителем);
— документ об уплате госпошлины.
Старший помощник прокурора города Е.В. Спицына
